안녕하세요! 부린이의 부동산 공부노트입니다. 😊
지난 글에서는 LTV와 DSR의 차이, 그리고 지역별 주택담보대출 규제에 대해 공부했습니다.
그런데 공부하다 보니 또 하나의 궁금증이 생겼습니다.
은행에서 주택담보대출을 받으면 매달 돈을 어떻게 갚아야 할까요?
대출 관련 정보를 찾아보면 원리금균등상환과 원금균등상환이라는 용어가 등장합니다.
이름도 비슷하고 둘 다 매달 원금과 이자를 갚는 방식이라 처음에는 무슨 차이인지 잘 모르겠더라고요.
그런데 알아보니 같은 3억 원을 빌리더라도 상환방식에 따라 매달 갚는 금액과 30년 동안 부담하는 총이자가 상당히 달라질 수 있었습니다.
오늘은 부린이 입장에서 원리금균등과 원금균등의 차이를 쉽게 알아보고, 실제로 3억 원을 대출받았을 때 얼마나 차이가 나는지 계산해 보겠습니다.
1. 원리금균등상환이란 무엇일까?
원리금균등상환은 매달 갚는 원금과 이자의 합계가 동일하도록 계산하는 방식입니다.
쉽게 말해 매달 내는 대출 상환액이 일정한 방식입니다.
예를 들어 매달 143만 원 정도를 갚기로 했다면, 금리와 대출 조건이 변하지 않는다는 가정하에 첫 달부터 마지막 달까지 비슷한 금액을 납부합니다.
다만 매달 갚는 금액이 같다고 해서 원금과 이자의 비율까지 같은 것은 아닙니다.
대출 초기에는 남아 있는 원금이 많기 때문에 이자가 차지하는 비중이 큽니다.
시간이 지나 원금이 줄어들면 이자는 감소하고, 같은 월 상환액 안에서 원금이 차지하는 비중은 점점 커집니다.
원리금균등상환의 장점
매달 납부하는 금액이 일정해 생활비와 가계 예산을 관리하기 편리합니다.
특히 월급처럼 정기적인 소득이 있는 사람에게는 자금 계획을 세우기 쉽다는 장점이 있습니다.
원리금균등상환의 단점
동일한 대출금액, 금리, 기간을 기준으로 비교하면 일반적으로 원금균등상환보다 총이자 부담이 큽니다.
대출 초기 원금 감소 속도가 상대적으로 느리기 때문입니다.
2. 원금균등상환이란 무엇일까?
원금균등상환은 매달 갚는 원금을 동일하게 나누고, 남아 있는 대출 원금에 대한 이자를 추가로 납부하는 방식입니다.
예를 들어 3억 원을 30년 동안 갚는다면 360개월에 걸쳐 원금을 나누어 상환합니다.
3억 원을 360개월로 나누면 매달 갚는 원금은 약 83만 3,333원입니다.
여기에 남아 있는 대출 원금에 대한 이자가 추가됩니다.
대출 초기에는 남아 있는 원금이 많기 때문에 이자가 많이 발생합니다.
하지만 시간이 지날수록 원금이 꾸준히 줄어들면서 이자도 감소합니다.
따라서 처음에는 월 상환액이 크지만 시간이 지날수록 줄어드는 방식입니다.
원금균등상환의 장점
원금을 초반부터 일정하게 줄여 나가기 때문에 같은 조건의 원리금균등상환보다 총이자가 적습니다.
시간이 지날수록 매달 갚아야 하는 금액이 감소한다는 장점도 있습니다.
원금균등상환의 단점
대출 초기 월 상환 부담이 상대적으로 큽니다.
특히 집을 구입하면서 취득세, 이사비, 가전제품 구입비 등 지출이 많은 시기에는 초기 상환액이 부담스러울 수 있습니다.
3. 원리금균등과 원금균등, 가장 큰 차이는?
두 상환방식의 차이를 간단히 정리해 보겠습니다.
원리금균등은 매달 납부하는 총금액이 일정합니다.
반면 원금균등은 매달 갚는 원금이 일정하고, 이자가 점점 줄어들기 때문에 월 상환액도 감소합니다.
즉, 원리금균등은 매달 상환액의 안정성에 장점이 있고, 원금균등은 총이자 절감에 장점이 있습니다.
물론 어느 방식이 무조건 좋다고 말할 수는 없습니다.
현재 소득, 생활비, 대출 규모, 향후 소득 변화 등을 함께 고려해야 하기 때문입니다.
처음에는 그냥 매매하면 한가지 방법의 대출로 그냥 다 끝나는줄 알았습니다. 근데 위에 설명 드렸듯 차이가 있었고 각각의 장단이 있었습니다.
당시 방법에 따라 대출금액 까지도 달라져 머리가 어질했던.. 경험이 있었다는 ㅎㅎㅎ
4. 주택담보대출 3억 원을 받으면 얼마나 차이 날까?
이번에는 실제 숫자로 비교해 보겠습니다.
다음과 같은 조건을 가정했습니다.
* 대출금액: 3억 원
* 대출기간: 30년
* 대출금리: 연 4%
* 금리조건: 30년 동안 고정
* 상환주기: 매월
* 거치기간: 없음
실제 은행 대출과 달리 금리 변동, 수수료, 중도상환 등은 반영하지 않은 단순 계산입니다.
원리금균등상환으로 갚는다면?
매달 갚는 금액은 약 143만 2,246원입니다.
첫 달에도 약 143만 원, 1년 뒤에도 약 143만 원, 10년 뒤에도 약 143만 원을 갚는 구조입니다.
30년 동안 갚는 총원리금은 약 5억 1,561만 원입니다.
이 가운데 빌린 원금 3억 원을 제외한 총이자는 약 2억 1,561만 원입니다.
처음에는 3억 원을 빌리는 것이지만 30년 동안 내는 이자만 2억 원을 넘는다는 사실이 놀랍게 느껴졌습니다.
원금균등상환으로 갚는다면?
매달 갚는 원금은 약 83만 3,333원입니다.
여기에 남아 있는 원금에 대한 이자가 추가됩니다.
첫 달 상환액은 약 183만 3,333원입니다.
12번째 달에는 약 181만 7,222원, 120번째 달에는 약 163만 6,667원으로 줄어듭니다.
마지막 달에는 약 83만 6,111원을 갚게 됩니다.
30년 동안 갚는 총원리금은 약 4억 8,050만 원입니다.
이 가운데 총이자는 약 1억 8,050만 원입니다.
원리금균등상환과 비교하면 총이자가 약 3,511만 원 적습니다.
다만 첫 달 상환액은 원리금균등보다 약 40만 원 더 많습니다.
5. 총이자 3,500만 원 차이, 정말 큰 금액일까?
두 상환방식 모두 똑같이 3억 원을 빌리고 연 4% 금리로 30년 동안 갚는다고 가정했습니다.
그런데 원리금균등의 총이자는 약 2억 1,561만 원, 원금균등의 총이자는 약 1억 8,050만 원입니다.
차이는 약 3,511만 원입니다.
3,500만 원이면 적지 않은 금액입니다.
하지만 이 차이만 보고 원금균등이 무조건 유리하다고 판단하기는 어렵습니다.
원금균등은 대출 초기 월 상환액이 더 높기 때문입니다.
예를 들어 월급에서 주거비, 생활비, 보험료, 교통비 등을 지출하고 남는 돈이 많지 않다면 매달 183만 원을 갚는 것이 부담스러울 수 있습니다.
반대로 초기 상환 여력이 충분하고 장기간 대출을 유지할 계획이라면 원금균등의 이자 절감 효과를 고려할 수 있습니다.
결국 중요한 것은 총이자를 얼마나 아끼느냐와 매달 얼마를 감당할 수 있느냐를 함께 보는 것이라고 생각합니다.
6. 사회초년생과 신혼부부에게는 어떤 방식이 좋을까?
집을 처음 구입하는 사회초년생이나 신혼부부라면 대출 상환방식을 더욱 신중하게 선택해야 할 것 같습니다.
원리금균등상환은 매달 내는 금액이 일정하기 때문에 생활비 계획을 세우기 편리합니다.
특히 주택 구입 초기에는 이사비, 가전제품 구입비, 인테리어 비용 등 예상보다 많은 돈이 필요할 수 있습니다.
이런 상황에서는 초기 월 상환액이 상대적으로 적은 원리금균등이 자금 관리 측면에서 도움이 될 수 있습니다.
반면 소득이 안정적이고 매달 여유자금이 충분하다면 원금균등상환도 고려할 만합니다.
초기 부담은 크지만 원금을 빠르게 줄여 장기적인 이자 부담을 낮출 수 있기 때문입니다.
다만 향후 소득이 증가할 것이라는 예상만으로 무리한 대출을 받는 것은 주의해야겠습니다.
대출 3억 원을 30년 동안 갚는다고 가정했을 때 총이자 차이가 3,500만 원.. 생각보다는 큰 금액 차이인것 같습니다.
하지만 원금균등은 첫 달부터 약 183만 원을 갚아야 한다는 점도 부담스럽게 느껴졌습니다.
저라면 단순히 총이자만 비교하기보다는 생활비와 비상자금을 충분히 남길 수 있는지 먼저 계산해 볼 것 같습니다.
7. 대출을 중간에 갚으면 이자는 어떻게 될까?
주택담보대출을 30년 만기로 받았다고 해서 반드시 30년 동안 그대로 유지해야 하는 것은 아닙니다.
여유자금이 생기면 일부 원금을 미리 갚는 중도상환을 고려할 수 있습니다.
일반적으로 대출 원금이 줄어들면 이후 발생하는 이자도 줄어듭니다.
다만 대출상품과 계약 시점에 따라 중도상환수수료가 발생할 수 있습니다.
또한 일부 상환 후 월 상환액을 줄이는 방식인지, 남은 대출기간을 단축하는 방식인지에 따라 이자 절감 효과도 달라질 수 있습니다.
따라서 중도상환을 고려한다면 은행에 수수료와 상환 후 변경되는 조건을 먼저 확인하는 것이 좋겠습니다.
8. 금리가 변하면 월 상환액도 달라질까?
앞에서 계산한 예시는 연 4% 금리가 30년 동안 변하지 않는다는 가정입니다.
하지만 실제 주택담보대출에는 변동금리, 고정금리, 혼합형 금리 등 다양한 상품이 있습니다.
금리가 변동하는 상품이라면 금리 조정 시점에 월 상환액이나 상환 계획이 달라질 수 있습니다.
따라서 원리금균등이라고 해서 어떤 상황에서도 30년 동안 월 납부액이 완전히 동일하다고 생각해서는 안 됩니다.
대출을 비교할 때는 상환방식뿐 아니라 금리 유형과 금리 변동 주기, 중도상환수수료까지 함께 확인해야 합니다.
9. 원리금균등과 원금균등, 부린이라면 무엇을 확인해야 할까?
이번 공부를 통해 대출 상환방식을 선택하기 전에 확인해야 할 부분을 정리해 봤습니다.
첫째, 매달 실제로 감당할 수 있는 상환액이 얼마인지 계산합니다.
둘째, 원리금균등과 원금균등의 첫 달 상환액을 비교합니다.
셋째, 전체 대출기간 동안 발생하는 총이자를 확인합니다.
넷째, 향후 금리 상승이나 소득 감소 가능성도 고려합니다.
다섯째, 중도상환 계획과 비상자금 확보 여부를 함께 생각합니다.
무엇보다 은행에서 안내받은 대출 가능 금액이 곧 내가 부담 없이 갚을 수 있는 금액은 아니라는 점을 기억해야겠습니다.
이번 글에서는 대출을 얼마나 받을 수 있는지보다 어떻게 갚아야 하는지를 공부했습니다.
원리금균등은 매달 일정한 금액을 납부한다는 점이 장점이고, 원금균등은 총이자를 줄일 수 있다는 점이 장점이라는 것을 알게 되었습니다.
앞으로 내 집 마련을 준비하실 분들은 한도 뿐만 아니라 실제 월 상환액과 총이자도 잘 생각 해보시길 바랍니다.
마무리: 이자가 적다고 무조건 좋은 상환방식은 아니다
오늘은 원리금균등상환과 원금균등상환의 차이를 알아봤습니다.
가장 쉽게 정리하면 다음과 같습니다.
원리금균등상환은 매달 갚는 원금과 이자의 합계가 일정한 방식입니다.
원금균등상환은 매달 같은 원금을 갚고, 남은 원금에 대한 이자가 점차 줄어드는 방식입니다.
대출 3억 원, 연 4%, 30년 만기를 가정하면 원금균등의 총이자가 약 3,511만 원 적지만 초기 월 상환 부담은 더 큽니다.
따라서 어떤 방식이 더 유리한지는 개인의 소득과 지출, 대출 유지 기간, 금리 조건에 따라 달라질 수 있습니다.
부동산 공부를 하면서 느끼는 것은 집을 잘 고르는 것만큼 대출을 제대로 이해하는 것도 중요하다는 점입니다.
앞으로도 부린이의 눈높이에서 어렵게 느껴지는 부동산 용어와 내 집 마련에 필요한 정보를 하나씩 공부해 보겠습니다.
참고 자료
* 금융감독원 금융소비자정보포털 파인: https://fine.fss.or.kr
* 금융위원회: https://www.fsc.go.kr
* 한국주택금융공사: https://www.hf.go.kr
※ 본 글의 대출 계산은 원금 3억 원, 연 4% 고정금리, 30년 만기, 매월 상환, 거치기간 없음이라는 가정에 따른 예시입니다. 실제 월 상환액과 총이자는 금융기관의 계산 방식, 대출 실행일, 금리 변동, 수수료, 중도상환 등에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 대출 전에는 금융기관에서 상환 예정표를 확인하시기 바랍니다.