안녕하세요! 부린이의 부동산 공부노트입니다. 😊
지난 글에서는 5억 원짜리 아파트를 구입할 때 실제로 필요한 자금을 계산해 봤습니다.
취득세, 중개보수, 등기비용, 이사비까지 생각하면 아파트 가격 외에도 준비해야 할 돈이 많다는 사실을 알게 되었는데요.
이번에는 아파트를 구입하는 과정에서 가장 먼저 지출하게 되는 계약금과 가계약금에 대해 공부해 보려고 합니다.
부동산 매물을 알아보다 보면 이런 이야기를 듣기도 합니다.
“계약금은 집값의 10%입니다.”
“일단 가계약금 100만 원만 보내시면 됩니다.”
그런데 여기서 궁금증이 생겼습니다.
계약금은 반드시 10%를 내야 하는 걸까요? 가계약금을 보낸 뒤 마음이 바뀌면 돌려받을 수 있을까요? 매도인이 계약을 취소하면 계약금의 두 배를 받을 수 있다는 말은 사실일까요?
오늘은 부린이 입장에서 아파트 계약금과 가계약금의 차이, 계약 취소 시 주의사항까지 하나씩 알아보겠습니다.
1. 아파트 계약금이란 무엇일까?
계약금은 아파트 매매계약을 체결하면서 매수인이 매도인에게 지급하는 돈입니다.
쉽게 말하면 집을 사기로 약속하면서 먼저 지급하는 금액입니다.
예를 들어 5억 원짜리 아파트를 구입하면서 계약금으로 5,000만 원을 지급했다고 가정해 보겠습니다.
이 경우 계약금 5,000만 원은 아파트 가격 5억 원에 추가되는 돈이 아닙니다.
전체 매매대금에 포함되는 금액입니다.
따라서 계약금 5,000만 원을 지급했다면 나머지 매매대금은 4억 5,000만 원입니다.
계약에서 중도금을 지급하기로 약정했다면 계약금, 중도금, 잔금 순서로 지급하고, 중도금이 없다면 계약금과 잔금으로 나누어 지급할 수도 있습니다.
계약금은 단순히 먼저 내는 돈이라는 의미뿐 아니라 계약이 성립했다는 증거가 되고, 일정한 조건에서는 계약을 해제하기 위한 해약금의 역할도 합니다.
2. 아파트 계약금 10%, 법으로 정해져 있을까?
부동산 매매계약에서는 흔히 매매가격의 10%를 계약금으로 정합니다.
하지만 계약금은 반드시 매매가격의 10%여야 한다는 법적 의무가 있는 것은 아닙니다.
계약금 액수는 매도인과 매수인이 협의해 정할 수 있습니다.
예를 들어 5억 원짜리 아파트라면 다음과 같이 계약금을 정할 수 있습니다.
* 계약금 5%: 2,500만 원
* 계약금 10%: 5,000만 원
* 계약금 15%: 7,500만 원
어느 비율이든 당사자들이 합의했다면 계약금으로 정할 수 있습니다.
다만 계약금은 계약 해제 시 금전적 부담과 연결될 수 있으므로 무조건 적게 내는 것이 좋다고 생각해서도 안 됩니다.
계약금 액수와 해제 조건을 함께 확인해야겠습니다.
3. 가계약금은 계약금과 무엇이 다를까?
부동산을 알아보다 보면 마음에 드는 아파트가 나왔을 때 공인중개사로부터 가계약금을 먼저 보내자는 이야기를 들을 수 있습니다.
가계약금은 정식 계약서를 작성하기 전에 매물을 확보하거나 계약 진행 의사를 표시하기 위해 먼저 지급하는 돈을 가리키는 경우가 많습니다.
예를 들어 5억 원 아파트를 구입하기로 생각하고 매도인에게 100만 원을 먼저 송금하는 상황입니다.
그런데 중요한 사실이 있습니다.
가계약금이라는 이름만으로 법적 효력이 일률적으로 정해지는 것은 아닙니다.
정식 계약서를 작성하지 않았더라도 매매 목적물과 가격 등 주요 조건에 합의하고 계약에 구속되려는 의사가 인정된다면 매매계약이 성립할 수 있습니다.
반대로 아직 계약의 중요한 사항을 협의하는 단계라면 정식 매매계약이 성립하지 않았다고 판단될 수도 있습니다.
결국 돈을 보냈다는 사실뿐 아니라 어떤 조건에 합의했는지가 중요합니다.
4. 가계약금 100만 원, 마음이 바뀌면 돌려받을 수 있을까?
이번 글에서 가장 궁금했던 부분입니다.
가계약금 100만 원을 보낸 뒤 마음이 바뀌었다면 어떻게 될까요?
여기서 반드시 기억해야 할 점은 가계약금은 무조건 돌려받을 수 있는 돈도 아니고, 무조건 돌려받지 못하는 돈도 아니라는 사실입니다.
예를 들어 아직 매매가격이나 계약 조건이 확정되지 않았고 단순히 협의를 위해 돈을 보냈다면, 계약의 성립 여부와 반환 약정 등을 따져볼 필요가 있습니다.
반면 매매가격, 대상 아파트, 잔금일 등 주요 조건에 합의했고 계약을 체결하려는 의사가 분명했다면 정식 계약서를 쓰지 않았더라도 계약상 책임이 발생할 수 있습니다.
또한 가계약금을 포기하거나 두 배로 돌려주기로 명확하게 약정했는지도 중요합니다.
대법원 판례에서도 가계약금에 해약금 규정을 적용하려면 관련 약정이 명백하게 인정되어야 한다는 취지로 판단한 바 있습니다.
따라서 단순히 “가계약금이니까 당연히 돌려받는다”거나 “돈을 보냈으니 무조건 포기해야 한다”고 생각하는 것은 위험합니다.
실제 분쟁에서는 문자메시지, 계좌이체 내역, 계약 조건에 관한 대화 등이 중요한 자료가 될 수 있습니다.
사실 이렇게까지 공부하지 않고 매매룰 하게되서 엄청 긴장을 하며 거래했던 기억이 납니다.
처음에는 가계약금이 정식 계약 전에 잠깐 맡기는 돈이라고 생각했습니다.
그런데 계약서를 작성하지 않았더라도 합의 내용에 따라 계약이 성립할 수 있다는 점이 무서웠습니다.
부동산을 알아볼 때는 마음에 드는 매물이라고 바로 돈을 보내기보다 계약 조건부터 꼼꼼하게 확인해야겠다고 느꼈습니다.
5. 매수인이 계약을 취소하면 계약금은 어떻게 될까?
이번에는 정식 매매계약을 체결하고 계약금까지 지급한 상황을 가정해 보겠습니다.
민법 제565조에 따르면 당사자 사이에 다른 약정이 없는 경우, 상대방이 계약 이행에 착수하기 전까지 계약금을 지급한 사람은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다.
예를 들어 5억 원짜리 아파트를 구입하면서 계약금 5,000만 원을 지급했다고 가정하겠습니다.
매수인이 개인적인 사정으로 계약을 해제하려는 경우, 민법 제565조의 요건이 충족된다면 지급한 계약금 5,000만 원을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다.
하지만 여기에도 중요한 조건이 있습니다.
상대방이 이미 계약 이행에 착수했다면 단순히 계약금을 포기하는 방식으로 자유롭게 해제할 수 없는 경우가 있습니다.
또한 계약서에 별도의 해제 조건이나 위약금 약정이 있다면 그 내용도 검토해야 합니다.
즉, 계약금을 포기하면 언제든 계약을 취소할 수 있다는 의미는 아닙니다.
6. 매도인이 계약을 취소하면 두 배를 돌려줄까?
이번에는 반대 상황입니다.
매수인이 계약금 5,000만 원을 지급했는데 매도인이 갑자기 집을 팔지 않겠다고 한다면 어떻게 될까요?
민법 제565조의 요건이 충족되고 별도 약정이 없다면 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다.
계약금이 5,000만 원이라면 총 1억 원을 반환하는 방식입니다.
여기서 1억 원 전체가 매수인의 이익이 되는 것은 아닙니다.
매수인이 이미 지급한 5,000만 원을 돌려받고, 추가로 5,000만 원을 받는 구조이기 때문입니다.
다만 계약금 일부만 지급한 경우에는 단순히 실제 송금액의 두 배로 계산할 수 없는 문제가 생길 수 있습니다.
계약에서 약정한 전체 계약금과 실제 지급한 금액, 계약 내용 등을 확인해야 합니다.
그리고 매수인이 이미 계약 이행에 착수했다면 매도인이 배액을 반환하는 방식으로 계약을 해제할 수 없는 경우도 있습니다.
따라서 매도인이 마음을 바꿨다고 언제나 계약금의 두 배만 지급하면 계약이 끝나는 것은 아닙니다.
7. 계약금 일부만 보냈다면 어떻게 될까?
이번에는 조금 더 복잡한 상황을 생각해 보겠습니다.
5억 원 아파트의 계약금을 5,000만 원으로 정했는데 우선 500만 원만 지급했다고 가정하겠습니다.
이때 매도인이 계약을 취소하려고 한다면 500만 원의 두 배인 1,000만 원만 반환하면 되는 걸까요?
반드시 그렇지는 않습니다.
대법원은 계약금 일부만 지급된 경우 해약금의 기준을 실제 지급된 일부 금액이 아니라 약정된 계약금으로 보아야 한다는 취지로 판단한 바 있습니다.
다만 구체적인 계약 내용과 이행 상황에 따라 법률관계가 달라질 수 있으므로 단순 계산만으로 결론을 내려서는 안 됩니다.
이 부분을 공부하면서 계약금 총액을 얼마로 정했는지, 그중 얼마를 먼저 지급했는지 계약서와 문자에 정확하게 남겨두는 것이 중요하다고 느꼈습니다.
8. 계약금과 위약금은 같은 뜻일까?
계약금과 위약금도 비슷해 보이지만 반드시 같은 개념은 아닙니다.
계약금은 계약 체결 시 지급하는 금액입니다.
해약금은 일정한 요건에서 계약을 해제하기 위해 포기하거나 배액을 상환하는 금액입니다.
반면 위약금은 계약 위반에 따른 금전적 책임을 정해 놓은 약정입니다.
예를 들어 계약서에 “계약을 위반한 경우 계약금을 위약금으로 한다”는 조항이 있다면 그 약정의 의미를 따져봐야 합니다.
계약금을 지급했다는 이유만으로 모든 상황에서 동일한 위약금이 자동으로 발생하는 것은 아닙니다.
특히 계약을 약정에 따라 해제하는 상황과 상대방이 계약을 위반한 상황은 법적으로 구분해야 합니다.
부동산 계약서를 작성할 때 해약금, 위약금, 손해배상에 관한 조항을 꼼꼼하게 읽어야 하는 이유입니다.
9. 대출이 안 나오면 계약금을 돌려받을 수 있을까?
아파트 매매계약을 준비하는 부린이라면 꼭 확인해야 할 내용입니다.
예를 들어 5억 원짜리 아파트를 구입하면서 주택담보대출 3억 원을 받을 계획이라고 가정하겠습니다.
그런데 계약을 체결한 뒤 은행에서 예상보다 적은 대출금이 승인된다면 어떻게 될까요?
단순히 대출이 부족하다는 이유만으로 계약금을 당연히 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다.
대출 가능 여부는 매수인의 자금 조달 문제로 판단될 수 있기 때문입니다.
그래서 계약 전에 금융기관에서 대출 가능 금액을 확인하는 것이 중요합니다.
필요하다면 대출 불승인 시 계약 해제와 계약금 반환 조건을 구체적인 특약으로 협의하는 방법도 고려할 수 있습니다.
다만 이런 특약이 모든 계약에 자동으로 포함되는 것은 아닙니다.
매도인과 매수인이 합의해야 하며, 실제 효력은 특약의 문구와 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
이전 글에서 LTV와 DSR을 공부할 때는 대출 한도가 중요하다고 했습니다. 대출이 예상대로 나오지 않을 경우 계약금 문제까지 생길 수 있기 때문입니가.
앞으로 아파트를 구입한다면 계약금을 보내기 전에 은행에서 실제 대출 가능 금액부터 확인해야 한다고 생각합니다.
10. 가계약금을 보내기 전 꼭 확인할 7가지
이번 공부를 바탕으로 가계약금이나 계약금을 보내기 전에 확인할 사항을 정리해 봤습니다.
첫째, 매도인이 실제 소유자인지 확인하기
등기사항증명서를 확인하고 계약 상대방이 소유자와 일치하는지 살펴봅니다.
둘째, 아파트의 정확한 주소와 동·호수 확인하기
비슷한 이름의 아파트나 다른 동·호수와 혼동하지 않도록 확인해야 합니다.
셋째, 매매가격과 계약금 총액 확인하기
전체 매매가격과 계약금, 먼저 송금하는 금액을 명확하게 구분합니다.
넷째, 잔금일과 입주 가능일 확인하기
잔금 지급 시기와 실제 입주 가능 시점이 맞는지 확인합니다.
다섯째, 가계약금 반환 조건 확인하기
정식 계약을 체결하지 못할 경우 어떤 조건으로 반환하거나 귀속시키는지 명확하게 협의합니다.
여섯째, 대출 가능 여부 확인하기
계약 전에 금융기관에서 자금 조달 가능성을 최대한 확인합니다.
일곱째, 문자와 이체 내역 보관하기
합의한 조건과 송금 내역은 나중에 분쟁이 생겼을 때 중요한 자료가 될 수 있습니다.
특히 송금 전에 계약 조건을 문자 등으로 확인하고, 가능하면 전문가의 검토를 받는 것이 좋겠습니다.
이번에 계약금과 가계약금을 공부하면서 부동산 계약은 단순히 돈을 보내는 과정이 아니라는 것을 알게 되었습니다.
특히 가계약금도 합의 내용에 따라 법적 책임이 생길 수 있다는 점이 중요한것 같습니다.
앞으로 내 집 마련을 준비할 때는 좋은 매물을 빨리 잡는 것보다 계약 조건을 정확하게 확인하는 것이 더 중요하다고 생각합니다.
마무리: 계약금은 금액보다 조건이 중요하다
오늘은 아파트 계약금과 가계약금의 차이, 계약 취소와 위약금에 대해 알아봤습니다.
이번 공부에서 기억해야 할 내용은 다음과 같습니다.
계약금 10%는 법으로 정해진 의무가 아니라 일반적인 거래 관행입니다.
가계약금은 무조건 반환되거나 무조건 몰수되는 것이 아니라 실제 합의 내용과 계약 성립 여부에 따라 판단해야 합니다.
정식 계약금을 지급한 뒤 계약을 해제하는 경우에는 민법 제565조의 해약금 규정이 적용될 수 있지만, 상대방의 이행 착수 여부와 별도 약정 등을 함께 확인해야 합니다.
또한 주택담보대출이 예상대로 나오지 않는다고 해서 계약금을 자동으로 돌려받는 것은 아닙니다.
결국 아파트 계약에서는 얼마를 먼저 보내느냐보다 어떤 조건으로 계약하고 돈을 보내느냐가 중요하다는 사실을 알게 되었습니다.
앞으로도 부린이의 눈높이에서 내 집 마련에 필요한 부동산 지식을 하나씩 공부해 보겠습니다.
참고 자료
* 국가법령정보센터, 민법 제565조(해약금): https://www.law.go.kr
* 찾기쉬운 생활법령정보, 부동산 매매계약금: https://www.easylaw.go.kr
* 대법원 종합법률정보: https://glaw.scourt.go.kr
※ 이 글은 2026년 10월 기준 법령과 판례를 참고한 일반적인 부동산 학습 자료입니다. 실제 계약금 반환이나 계약 해제 가능 여부는 계약 내용, 당사자 간 합의, 이행 상황, 개별 판례 등에 따라 달라질 수 있습니다. 구체적인 분쟁은 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.